Les étapes clés de l’acquisition d’un terrain à bâtir
La procédure d’achat d’un terrain constructible est, dans ses grandes lignes, similaire à celle de l’achat d’un logement neuf.
Vous signez une promesse unilatérale de vente
Cette promesse de vente précise la surface du terrain et son descriptif détaillé, le règlement de lotissement, la surface constructible, le bornage du terrain, le prix de vente et les modalités de paiement, la durée de validité de la promesse de vente, le délai de livraison du terrain. La loi impose également qu’elle s’accompagne d’un état des risques naturels et technologiques.
Le versement d’une indemnité d’immobilisation ne peut dépasser 5% du prix du terrain et acte sa réservation. Celle-ci est déposée sur un compte bloqué (auprès du notaire ou une banque) jusqu’à la signature de l’acte notarié.
A compter du lendemain de la réception de la promesse de vente, le Code de la Construction et de l’Habitation accorde à l’acquéreur un délai de 10 jours (selon le régime applicable) pour se désister auprès de l’aménageur, par lettre recommandée avec avis de réception. Votre indemnité d’immobilisation vous sera intégralement restituée.
La signature de l’acte définitif intervient à la livraison du terrain viabilisé ou à l’obtention du certificat de vente par anticipation. Le solde du prix du terrain est à régler lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire vous remet une attestation de propriété. Votre titre de propriété vous sera envoyé, par ce dernier, quelques mois plus tard.
Les garanties du lotisseur
Acheter un terrain à bâtir dans un lotissement vous offre la protection de 3 garanties qui sécurisent votre acquisition :
La garantie des vices cachés du terrain vendu :
L’aménageur doit à l’acheteur la garantie des défauts de la chose vendue autrement dit de tout vice, non apparent et antérieur à la vente, empêchant ou diminuant significativement l’usage pour lequel le bien a été acquis.
La garantie décennale des ouvrages de voiries et réseaux divers (VRD) :
L’aménageur est responsable pendant 10 ans des travaux de viabilité qu’il réalise. Il est astreint à remédier à tous dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
La garantie de surface :
L’aménageur s’engage, préalablement à la vente, à une procédure de bornage garantissant, au m2 près, la superficie du terrain dont vous vous portez acquéreur.
Bon à savoir Les propriétaires d’un terrain loti bénéficient d’une stabilisation des droits à construire pendant les 5 années suivant l’achèvement du lotissement : l’obtention de permis est assurée, sous condition de respect des dispositions du P.L.U et du règlement du lotissement.
Le Plan Local d’Urbanisme ou P.L.U
Remplaçant du P.O.S. (Plan d’Occupation des Sol), le P.L.U. (Plan Local d’Urbanisme) est un document de référence définissant les règles de construction au niveau local. Sa vocation est d’assurer la mise en cohérence des futures constructions avec la stratégie d’aménagement global et de développement durable de la commune.
Les services de la ville s’appuient sur le P.L.U. lors de l’instruction des demandes de permis de construire. Nous vous recommandons de prendre connaissance de ces dispositions réglementaires dès la phase de conception de votre projet de maison neuve.
Bon à savoir Consécutivement à l’entrée en vigueur de la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové du 03 avril 2014), les maisons dont le permis de construire a été déposé après le 27 mars 2014 ne sont plus tenues de respecter le coefficient d’occupation des sols (C.O.S).
Le règlement de lotissement
Acheter un terrain à bâtir pour y faire construire une maison neuve impose le respect d’un règlement et d’un cahier des charges interne au lotissement. Celui-ci stipule les modalités auxquelles la construction doit se conformer en matière architecturale (matériaux, coloris, surface, implantation de la maison, etc), urbanistique (clôtures, plantations)… Il s’ajoute aux dispositions réglementaires du P.L.U (Plan Local d’Urbanisme). Le règlement de lotissement est valable 10 ans.
Le certificat d’urbanisme
Délivré par la commune, le certificat d’urbanisme fournit de précieux renseignements quant à la constructibilité du terrain dont vous vous êtes porté acquéreur et aux obligations qui lui sont afférentes. Pour exemple, il vous informe sur les dispositions d’urbanisme applicables, l’existence de servitudes d’utilité publique ou encore le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain (raccordement à l’égout, voirie et réseaux…)… Même s’il n’a pas de caractère obligatoire, ce document administratif est utile pour préparer la demande de permis de construire de votre future maison.
Le permis de construire
La demande de permis de construire de votre maison individuelle doit être déposée à la mairie de votre commune avant la phase de livraison de votre terrain à bâtir.
Le formulaire CERFA N° 13406*06 est une des pièces clés de votre dossier de permis de construire. Vous pouvez le télécharger sur le site officiel de l’administration française.
Il doit être accompagné de différents documents d’information permettant aux services d’urbanisme d’apprécier l’adéquation entre votre projet de construction et la politique d’aménagement communale :
- Un plan de situation du terrain
- Un plan-masse de la construction à édifier
- Un plan de coupe du terrain et de la construction
- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet
- Un plan des façades et des toitures permettant d’apprécier l’aspect extérieur de la construction
- Un document photographique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement
- Une photographie aidant à situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage lointain
Toutes les constructions neuves doivent respecter les exigences de performance énergétique de la nouvelle réglementation thermique. Une attestation de prise en compte de la RT 2012 doit être fournie avec le dossier de permis de construire.
Votre lotisseur vous transmettra également 2 pièces complémentaires à joindre à votre dossier : un certificat indiquant la surface constructible affectée à votre parcelle, un certificat d’achèvement des équipements desservant le lot.
Édité en 4 exemplaires, le dossier doit être déposé en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai d’instruction est en moyenne de 2 mois.
Bon à savoir Vous projetez de faire construire une maison neuve dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 150m2 ? Sachez que dans ce cas, la loi impose que votre dossier de permis de construire soit élaboré avec le concours d’un architecte.
